[前進新生活] 德國買房/公寓經驗分享 – 事前準備

來慕尼黑工作的人一定有深刻體驗,在這要找出租的公寓比找工作還難,對於德國人來說難找,身為外國人的我們更是難上加難,很多德國房東基於印象也可能是基於溝通方便只想找德國房客. 去年決定要長期待下來時自知需要換到更大的空間.因此德語不好的我決定跳過被房東挑選的過程, 直接以買代租. (去年todo List的最後一個項目)

在德國買房(Haus)表示買一棟樓,若只是買公寓則要說是買Wohnung,否則在慕尼黑這樣的經濟實力可是會嚇死人的.

由於本人沒什麼德國朋友, 周圍也沒太多台灣朋友有買公寓的經驗,所以這todo item說得容易但真的要去做可是壓力很大. 儘管中間有很多無力的地方很開心自己去年底順利達成目標,老樣子還是決定寫成blog分享我這一整個功課做不足也不知從何做一路見招拆招的經驗,讓有需要的人可以參考.

wohnungsuche

這一篇先回答大家有買房想法後到開始找標的物前最常問的幾個問題:

  1. 外國人(無德國護照)可以買房/公寓嗎? 答案是肯定的. 在德國房屋交易沒有身份限制.
  2. 外國人(無德國護照)可以貸款買房/公寓嗎? 答案是肯定的. 基本上愈多自備款愈好貸,若持有永久工作合約跟永居則代表更好的信用會更有幫助,貸款時銀行會要求提供近3個月的薪水單,所以貸款人有工作是很重要的.
  3. 無自備款可以貸款嗎?答案是肯定的. 周遭朋友無自備款有貸到的例子是高收入工作穩定者,不過相對地貸款利率會比較高。建議先去找貸款經紀談談,了解自己信用程度的可貸金額。
  4. 新成屋好還是中古屋/公寓好?德國法律對維護建築物有很多規定,年限一到管理委員會就要用每個月繳交的Hausgeld中的基金來做暖氣節能/外牆油漆/電梯更換這類的公共區域維護,若現有基金不足則跟每個屋主收。買舊公寓的人要有這準備(也代表德國大樓就算老也不會糟),新成屋雖貴但節能,幾年內可以不用擔心有這類的大筆公共區域支出。
  5. 聽說賣房/公寓課税很高? 如果你的房子/公寓是自住,在自住三年後交易税額就會降低. 若是出租給他人當收益則要十年後交易税才會降低. 但若無論自住或出租有任何的中斷都要重新計算. (實際税額差異我沒去查)
  6. 賣房/公寓的總金額(含費用)要怎麼估算? 基本上除了購買交易金額外還要記得算上以下兩個費用
    a. 房仲費用約3,75%(屋主自售者免)
    b. 公證人(有點像代書但不可免) 簽約,處理過戶及其他過程中要給政府的税金, 合計約6-7% (多估1-2%比較不會有周轉問題)
  7. 成為屋主後,每個月除房貸外還會有什麼費用? Hausgeld. 基本上這類似台灣的管理費,貌似相對台灣高.不單以戶計算而是空間, 金額大約是標的物平方米乘以3倍. 在估算每個月的還貸負擔能力時一定要記得考量這個費用. (關於Hausgeld介紹

下一篇再來寫找到目標物,貸款至簽約的過程⋯⋯⋯

德國房市相關文章:
2017年的德國七大城市房市分析(來自大紀元的翻譯文章)
德國慕尼黑房價遙遙領先 買比租划算 (Sep 2016 大紀元文章)
德國房價走勢圖(起漲約於2007年)
德國買房立馬貶值百分之十 (指的是購買時的高費用,不反應在房價所以拿不回來)

 

 

 

 

 

2 關於 “[前進新生活] 德國買房/公寓經驗分享 – 事前準備” 的評論

  1. 你好,有關於買房地產的問題:我還是學生所以現在並沒有收入證明.可以用爸媽的工作證明當貸款嗎?(可是他們沒有德國居留權).謝謝

    • 今天貸款是你的名字,銀行要願意貸給你得要他們覺得可以保證從身上拿得回錢,若是他人的名字人又在海外,當你不繳款時銀行要如何拿到錢呢? 我不認為銀行會如此冒險

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