【你不理財，財不理你】台灣談找銀行談房貸像攻城之幸好我有行動力，現下只剩下努力還貸的壓力

自從去年在台灣自住換屋後，我都還是有在追蹤幾個臉書上的購屋社團，想讓自己對台灣房市維持一定程度的熟悉度。 未來不管是利率或是法條有變化時可以及時反應，保持自己對資訊的掌控度，才不至於像以前一樣錯失處理的黃金時期。

時間不等人，行動看個人

然而這一年來多來看到許多上來詢問的發言，我就更加覺得自己被拖了一年多後，有做最後的止損是最正確的決定。儘管我只有看了5個物件就下決定，現在也都有看到很不錯的物件，但我相信那是當時最好的決定了。 我也很感謝自己在逼到崩潰後有撐住自己，就算是害怕跟委曲，但還是咬牙走完整個流程。

我自認有貸到不錯的條件，但是老實說看現在銀行對貸款資格的認定，我可就不再有把握我有辦法貸到能負擔的條件。這一年來看到愈多人分享貸款時遇到的各種困難，我就更加覺得自己當時快速快決的行動實在太正確了。

談貸款像攻城，只有努力擊破銀行的各種門檻，才能挖到錢

現在銀行不僅是對貸款鑑價的規定嚴(我本身就遇到) ，貸款成數會壓低，影響最大的是收入的認定愈來愈嚴。我看到很多說是要求扣繳憑單，自營商或存股收入有時會被刁難，只有固定薪水收入是最優。受到銀行法72-2的房貸上限影響之下大家都在搶錢，買房貸款好條件難談，撥款很慢有時要等到 3～6個月。現今利率比我當時高（公教人員除外），放貸專員還會要求購買儲藏險或房貸壽險等，整個貸款程序變得困難許多。

我了ChatGPT幫我做當前的財務分析時，換算過這利差的影響。當30年房貸穩定地還本息或有2年寬限期後本息都還，我的貸款金額最終得多付100多萬的利息。當然這是在有持續還本金的情況下，如果是採用現在不急的還貸款的主流風潮，那麼付出的利息差額只會更加拉大。

新古屋降低未來的不確定性，能貸就先貸了

當時選擇市場上很少的新古屋，而不是預售屋極具關鍵性的決定。我知道貸款條件是會變的，現在能談到貸款，不等於未來交屋時可以有同樣的貸款。也幸好我當時一邉看房一邊談貸款，僅管只談了幾家銀行，就已經感受自己撞到許多貸款的限制。體悟到年紀在貸款條件是負分，薪水跟存款增加的速度遠輸年紀在貸款及回台灣找工作時的扣分速度，所以才能一個履約帳戶還沒到錢就決定下訂。 

現在回想起來，疫情時在德國第二次談貸款時承受的諸多壓力，讓我認知貸款條件決定權全看當下銀行認定，『能貸到』才是最重要的。我單身一份薪水，基本上條件就擺在那兒，要不要給錢真的是銀行說了算。

看著許多人分享現今貸款的困難，我就愈為自己驚險閃過這波限貸風波感到萬分幸運。隨著未來3年內的交屋潮，短期內房貸水位應該會卡死在高位一段時間。儘管台灣的利率沒有德國高，但是短期內應該還是現金為王，現金多就有選擇權。

別人來德國求生活平衡，我在財務壓力線上求平衡

15年前抱持來玩的觀光客心態來到德國，無債一身輕的我從沒想過會有背這麼多房貸的一天。就連2016年在德國買房時，我都沒想過房貸會是壓力。以前活在當下的我都說錢夠用就好，但是這幾年的經歷讓我體悟到，未來跟人心不可測，錢不是最重要的，但需要時真的很重要。也因此取得自己的金錢控制權很重要。

時間是投資重要的因子，財務上能活在當下的人是不管怎麼花錢都會有存款的人。存款能力到那個層級如我，只有提早布局才能用現在的努力化解未來的壓力。人生裡的財務事件，都是讓自己做壓力測試的契機。跟著變動而調整，才是讓自己在未來有能力不失去金錢安全感。

不要跟已經財務自由的人討論東西貴還是便宜，你可能遇到真的不怕花錢的人，也可能遇到只能用他們當下長期的消費觀看世界的人。 “貴跟便宜”跟”值不值得”都是主觀的，價值觀不相合的人要把他們的話當耳邊風，而不是往心裡去。