【你不理財，財不理你】台灣40年房貸成為主流，在德國房貸要幾年還完呢？買房真的是好投資嗎？

台灣從去年8月開始有了新青安，正式點燃新的一波買房潮。不過這大體來說，對從疫情期間就滿手錢的半導體工程師是什麼差別，畢竟滿手錢的他們搶房加價不需講武德。

新青安主打40年房貸+5年寬限期，讓薪水不夠高的人有機會上車。看到這40年房貸，就讓我忽然間好奇自己在德國的二筆房貸對映台灣倒底是幾年還完。結果不算還好，一算我驚覺自己是小孩開大車，完全是貸滿銀行能接受的額度了。

關於德國的房貸

因為不鼓勵炒房，德國銀行在放款上是相對保守的，一般來說每月還貨金額加上管理費，不應超過薪水的一半。正常來說能夠貸款的金額是稅後薪水*200% ，但這個會根據所在城市及利率而有所變動。

德國的房貸合約以固定利率為主，跟銀行簽定要借10年、15年、20年或25年等不同長度的合約，合約愈短利息愈低。依據自己的還款能力來決定每月的還款本金率，並不需要在合約時間內還完。還不完的借款等合約到期，再找另一個銀行借就可以了。

銀行借錢就是為了要賺利息，如果要提早還款，合約內會明定需要繳一筆為數不小的罰款。

分析我的兩筆房貸

我身上有兩筆房貸，分別是2017年跟2020年貸的，第二筆比第一筆大到快一倍。當包租婆從來不是在我的財務規劃裡，這樣子貸好貸滿都是意外。當初會購入第二個公寓是因為當時移植後的精神狀況依然不好，我知道自己需要遠離當初的公寓，因此便利用台灣癌症險理賠的錢來支付頭期款。

我的第一筆是2017年貸的，本金還款額度約2.15%，若用原本的利率換算過來大概是30年還完。因爲這間是1983年80平方米的老公寓，每個月管委會費用年年漲，如今快是我當初買時候的一倍，再下去很快就要超過我的月還款。 也因為這個驚人的費用，我計劃等貸款合約到的時候就把房子賣掉變現。

至於2020年貸的第二筆本金還款率為2%，用當時的低利率換算過來竟剛好就是40年。買房的時間正好是德國利率到最低點，房價也在封城前再度創高。銀行估我80多歲可以還完，但還款年數是建立在疫情時的超低利率。

第二間公寓只有54平方米，地點好屋齡也少10年。那時算是努力湊出一成頭期跟一成費用勉強上車，貸款金額快比第一筆多一倍。我本想要貸10年，但銀行堅持我還有另一個貸款，這金額對我來說太大，所以只給我貸15年。心急要拿下這公寓的我很快接受。如今房貸利率居高不下，對銀行的要求我只有滿心的感謝。

新公寓的管委費在購入後的這3年半直接漲滿一倍，絕對是我最傻眼的，畢竟我當初是看費用合理才會選這間。這幾年我的薪水沒有漲，我身上的通澎壓力則全來自這驚漲的Hausgeld、電費及暖氣費用。

德國的房屋持有成本很高

疫情後台灣人瘋狂囤房，看在為德國房屋持有的高成本煩惱的我很羨慕。這幾年漲到沒有極限的Hausgeld，讓我對未來是不是要留在德國有些退步，畢竟我並不想要我未來每個領的退休金全都拿去繳管理費。

德國的租房報酬率實在太低了，以現在來說根本低於存款利率。有過這次的通澎體驗，我還寧可把錢放在其他回報率更好，也更易流動的投資工具。

雖然我最想留下現在住的這間公寓自用，但是若利率在換約時還是居高不下的話，到了2035年我也應該會爽快地變現下車。

不能用台灣的買房思惟來看德國房市

我當初因為利率低，所以每月都還是以還本金為主。這番細算後我真的很佩服現今在3.6～4%高利率買房的人，現在的本金還款率好像降到1.5%。這也意味著每月還款主要都在還利息，感覺有點像長期寬限期。

歷經德國這一波的通澎促使費用上漲、房價大跌跟能源政策及節能法規變化，讓我更加體認，德國房價狂漲的時代過了，如今在德國買房求存錢保本就很不容易。一個沒算好就會被壓跨成為負資產，因爲不可控的變數真的多到計劃趕不上變化。我自己計算過覺得德國持有房產，未來有太多不可預知的費用，真的只能當是最保守的投資。

德國房價若要再上漲，得要等利率再度大幅下跌。不知道這要年才會來臨，想來是要到下一個景氣循環吧！但我覺得房價有適度的波動其實是好的，也算是種居住正義吧！