最近在家休養反倒讓我有時間吸收及更新投資及房地產投資的資訊，在此整理一番供需要的人參考
房價差價為何這麼大
很多人對於在同一城市或同一區同樣大小的房價為何差價這麼大，可能跟我一開始一樣很有疑問，但是當看房經驗持續累積後這些疑問就會慢慢地開解。
對我來說找房子及公寓最重要的兩大條件是交通地點及屋況，而這兩個條件通常也都會反映在房主的開價上。其中交通地點是一個選定後不太可能改變的條件，除非有新的交通建設。由於德國人重安靜，交通地點愈方便又同時可以兼具安靜的標的物會相對性的貴。
若是每隔幾年有持續在進行整修的公寓或是出售前有整修的公寓自然會開價較高，這就跟售價要算入前屋主裝潢費用的概念一樣。購入這樣的公寓好處是可以直接入住或出租，而不需要再找人裝修及等待。德國的裝修工程通常都會比預期的來得慢，這段時間的等待是有一定的時間成本，因為同時間可能原本的房租還是要支付，卻已經開始要支付新貸款的利息。所以若新房的狀況好，就可以省下更多的錢。
若是屋況差屋主懶得整理的物件通常會在出售描述中註明，它需要被重新整理，並標示有反應在出售價格上。此時要自行評估加上各個項目重新整理的費用後是否仍是合理的價格。如果你希望自己的新家可以照自己希望的做變更，或許可以考慮屋況不那麼好的標的物，省下的錢直接用來做修改。
德國的大樓在法規規定下會持續保養及整修，就算是屋齡較老也不太需要擔心有問題。不過大樓屋齡較新的公寓代表未來短期內支出的整修費用較少，出售價格自然會較高。
估算房價記得加上未來要整修的費用
一般來說暖氣、地板、浴室及廚房都是有使用年限的，這些主要項目很花錢但自己可以評估可能的費用，至於水電管線部份則需要找專人或鑑價師來。
地板
除去瓷磚地板外最常見的就是Lamina跟Packet兩種。Packet地板是實木，視覺上看起來質感就是高級，在材料成本上可以是Lamina(層板)的2倍或3倍。以Bauhaus的售價來看，Lamina材料價格大至是1平米15歐上下，Packet則是一平米為28歐上下。
浴室
一般一個4平方米的新浴室，經濟型只有淋浴的最少要也8000-10000歐, 若是要有浴缸則最少要要花上15000歐。至於內裝想要到如何的豪華，就會完全反應在價格上。
廚房
廚房價格其實是跟廚房尺寸及配備的電器用品連動。德國最常見的一字型廚房，大約是2.8公尺左右，像這樣基本款廚房若是在bauhaus買來不含安裝大約可以2000歐解決，若是做一個基本Ikea廚房含安裝則大約是2000-5000歐。若是因為個人喜好有指定電器那價格就可以無限上看，畢竟我曾在一個公寓銷售廣告內看到接手廚房要20000歐。
我自己在慕尼黑的經驗是當條件好到可直接入住時要儘早出手，因為有些買家不看房直接電話中就要預定了。
變動的房價
房價的變化是跟著市場持續在變動，去年的德國房價算是意外的低，而2020年的房價在3-6月底因為COVID-19的影響可說是跌了約5%，但是在那之後就反而持續向上增加，到了現在九月反倒是比年初還多漲了幾%。
大體來說過去的房價只能做為參考，特別像以目前慕尼黑供不應求的狀況下，同一棟樓的最後一次成交很難是同一年。我找到了兩個網站可以查到過去的該區的交易價格，它的價格標示可以到每一個大樓。只要輸入地址就可以查到該區塊參考的平均平米價格外，拉近後還會有賣出公寓的成交年月、大小及價格資料。
購買或租金查詢器：
https://www.homeday.de/de/preisatlas （號稱價格取自300多個來源）
https://atlas.immobilienscout24.de/ (看起來是取自immobilienscout24上的賣房廣告，這可能不會是實際成交價）https://www.immoverkauf24.de/immobilienbewertung/ (詢問的條件較細，會以e-mail方式寄出估價報告）
https://www.sparkasse.de/service/immobilien-preisfinder.html (sparkasse銀行提供的線上估價，詢問的條件較細但偏低價，會以e-mail方式寄出估價報告）
p.s要記得每個標的物的條件及狀況都不同，也是有可能還在出租中。這是從查詢器上看不出來的。
最近在市場上的物件顯然增加很多，但基本上條件較差的物件可能過了2個月都還在市場上，但好的物件則是一周或幾天就被Reseved了。
鑑價師Gutachter
也很多人會找鑑價師Gutachter來評估，一般在400-700歐之間。鑑價師Gutachter可以幫忙找出房子的問題，如果看到漏水之類的可幫忙找出原因來。特別是在買房子時很需要鑑價師，當然若覺得需要買公寓也是可以找。
訂好房後再約鑑價師來看房，到時就可以用評估報告中找到的問題來跟屋主又或是建商議價說是維修費。但若是可請屋主先行維修也是不錯的，畢竟我們都希望交屋能儘快入住。
議價空間
如果你認為還有不少你需要額外支出的整修費用，而屋主開的價格再算上要整修的費用高於你的估算的價值，那麼可用這個來明確地來跟屋主議價。若你的估算的整修是來自鑑價師的報告，相信會更有公信力。明列出來比起沒根據的亂砍價來說會是一個理性議價的好方式。
我遇到有些仲介開價的方式則會採用競價模式，開出的價格是底價，看完房後若有有興趣要填表參予競標，在我來看是在炒房價，就算屋況再怎麼好本人則完全不考慮。
以上的資訊是我個人的資訊及經驗收集，歡迎參考或幫我補充。祝大家找房及買房愉快。
