來慕尼黑工作的人一定有深刻體驗,在這要找出租的公寓比找工作還難,對於德國人來說難找,身為外國人的我們更是難上加難,很多德國房東基於印象也可能是基於溝通方便只想找德國房客. 去年決定要長期待下來時自知需要換到更大的空間.因此德語不好的我決定跳過被房東挑選的過程, 直接以買代租. (去年todo List的最後一個項目)
在德國買房(Haus)表示買一棟樓,若只是買公寓則要說是買Wohnung,否則在慕尼黑這樣的經濟實力可是會嚇死人的.
由於本人沒什麼德國朋友, 周圍也沒太多台灣朋友有買公寓的經驗,所以這todo item說得容易但真的要去做可是壓力很大. 儘管中間有很多無力的地方很開心自己去年底順利達成目標,老樣子還是決定寫成blog分享我這一整個功課做不足也不知從何做一路見招拆招的經驗,讓有需要的人可以參考.
這一篇先回答大家有買房想法後到開始找標的物前最常問的幾個問題:
- 外國人(無德國護照)可以買房/公寓嗎? 答案是肯定的. 在德國房屋交易沒有身份限制.
- 外國人(無德國護照)可以貸款買房/公寓嗎? 答案是肯定的. 基本上愈多自備款愈好貸,若持有永久工作合約跟永居則代表更好的信用會更有幫助,貸款時銀行會要求提供近3個月的薪水單,所以貸款人有工作是很重要的.
- 無自備款可以貸款嗎？答案是肯定的. 周遭朋友無自備款有貸到的例子是高收入工作穩定者，不過相對地貸款利率會比較高。建議先去找銀行或貸款經紀(Finanzberatung)談談，了解自己信用程度的可貸金額。
- 新成屋好還是中古屋/公寓好？德國法律對維護建築物有很多規定，年限一到管理委員會就要用每個月繳交的Hausgeld中的基金來做暖氣節能/外牆油漆/電梯更換這類的公共區域維護，若現有基金不足則跟每個屋主收。買舊公寓的人要有這準備（也代表德國大樓就算老也不會糟），新成屋雖貴但節能，幾年內可以不用擔心有這類的大筆公共區域支出。
- 聽說賣房/公寓課税很高? 如果你的房子/公寓是自住,在自住三年後就不需繳交易税額. 若是出租給他人當收益則要十年後才能免交易税. 但若無論自住或出租有任何的中斷都要重新計算.
- 賣房/公寓的總金額（含費用）要怎麼估算? 基本上這部份在各個邦會有差異，以慕尼黑來說基本上除了購買交易金額外還要記得加入以下費用，
a. Maklerprovision房仲費用，慕尼黑的平均費率為約3,75%，有些房仲還會訂得更高。若是屋主自售或建商自售則沒有這個費用，在找房網站會看到註明provisionsfrei。
b. Notarkosten公證費用（負責擬定合約、簽約及處理過戶）約1.5 %
c. Grunderwerbssteuer房地產轉讓稅(類似台灣的印花稅?，依各聯邦的規定不同在3.5% ~ 6% 之間)加Grundbucheintrag 0.5%土地登記冊等為給政府的税金 。 - 成為屋主後,每個月除房貸外還會有什麼費用? 一季一繳的Grundsteuer(物業稅)及Hausgeld(限公寓)
Grundsteuer稅基各州不同，分四期每年在2月15日，5月15日，8月15日和11月15日收取。
Hausgeld類似台灣的管理費，不單以戶計算而是空間， 金額大約是標的物平方米乘以3~5倍。在估算每個月的還貸負擔能力時一定要記得考量這個費用. （關於Hausgeld介紹） - 德國的空間計算是實際使用面積，並不計入公設。陽台在計算上為1/2。
德國房市相關文章:
2017年的德國七大城市房市分析（來自大紀元的翻譯文章）
德國慕尼黑房價遙遙領先 買比租划算 (Sep 2016 大紀元文章)
德國房價走勢圖(起漲約於2007年)
德國買房立馬貶值百分之十 （指的是購買時的高費用，不反應在房價所以拿不回來）
你好,有關於買房地產的問題:我還是學生所以現在並沒有收入證明.可以用爸媽的工作證明當貸款嗎?(可是他們沒有德國居留權).謝謝
今天貸款是你的名字,銀行要願意貸給你得要他們覺得可以保證從身上拿得回錢,若是他人的名字人又在海外,當你不繳款時銀行要如何拿到錢呢? 我不認為銀行會如此冒險
德國買房有可推薦仲介嗎？
你好,
德國太大且仲介多是有地域性的, 這部份的資訊我幫不上忙
想請問像慕尼黑這樣的城市（我住在法蘭克福），如果自備款20%，房貸以20年計算，租金能完全cover房貸和Hausgeld嗎？
你好,
其實要看你的房屋大小哦! 其實小公寓基本成本應較高. 此外房貸20年不等於20年後會全部還完. 若你預設要用租金能完全cover房貸和Hausgeld並再20年後全部還完是絕對不可行的.就算扣除Hausgeld也是不可能的.
你好，
請問在小城市推薦買房嗎？預計要在這裡讀書５—６年，但因為是大學城，房子少學生多，合適的房自非常難租，所以本來想乾脆直接買比較方便，可是後來考慮購買前後的諸多費用，又覺得好像沒有比租房子划算多少，六年後如果離開到別的地方工作，租出去或賣掉也很麻煩。
可以請問一下你的意見嗎？
謝謝！
你好,
你的問題中有太多私人變數了，需要你自己去分析我應幫不上忙，我現在只能給你客觀的資訊。
買房不是只有一開始的費用，之後還有很多繳稅問題要考量。在德國如果你自住未超過3年或是出租未超過十年售屋都會要繳很高的稅，但實際稅額我不知道。儘管你自住了6年，但若之後出租原先累積的自住年資就自動歸零。
基本上當你的目的是想要省錢或投資那你就不能嫌未來出租或賣掉是麻煩。若是沒有金錢壓力，買房投資跟你在不在求學的城市工作其實不相關，而是要看它的租金收益或是售時的增值。
至於要知道划不划算，你要花時間實際把所有6年的租屋金額與（購屋費用成本+稅金+Hausgeld-增值）用excel一一列出來比較，但實際上我覺得這兩個立基不同是不能比的。 我會建議把問題簡單化。你只需要去決定你要什麼：
1）解決難租問題到所以買房
2）未來想要投資所以買房
3）覺得未來處理出租或賣房很麻煩所以租屋
只要從這三個裡來決定那一個對你來說最有吸引力（分數最高），以它為目標去達成就夠了。
我想在德國買wohnung裡的小套，價位在50000歐以下。
地點: rheinland-pfardz的kaiserslautern, ludwigshafen 或是德東Leipzig 附近的3或4線小城市，及其郊區，或鎮區
交通: 步行15分鐘內可到S-Bahnhof
Hausgeld: 100歐以下/月
用途: 自住
付款: 不貸款
目的: 作為進修的住處
50000歐！？感覺上很難哩！ 不過我對東歐的房價實在不熟，應是沒法幫上忙
謝謝你詳細的紀錄! 另一半對買房暫無興趣，看完覺得與其說服他，不如我就自己來試試吧!
另一半沒興趣的原因是短期內或長期呢？
你自己先跨出第一步是很好，但若是你們未來仍是在一起，或許還是別放棄溝通會比較好哦！
您好，我和先生也在考慮於慕尼黑買房（自住）想跟您請教一些經驗。方便私下用email聯絡嗎？
你好，
歡迎從粉絲專頁上傳私訊與我連繫。謝謝
請問外國人可以在德國買地嗎？
可以哦～ 這裡是自由市場，並沒有限制。德國買地自己蓋房的人很多。