疫情期間大家少出門，我周邊朋友討論的話題好像變成不是買房就是股市投資，再不來就是換工作。讓我感覺若不在這段時間上進好像就很罪惡呀！最可怕的是因為都沒在出門，今天整理家裡看到以前花錢買的衣服跟東西變得很有壓力，一整個羞愧跟想斷捨離。
然後二個小時前我參加了一個討論主題為”德國買房好投資？”的Clubhause聊天房，發現有好多高手在其中，也獲得了不少的知識。 想說整理一下，我對幾個大家有興趣的話題來分享。
買房還是租房好？
我加入得晚，貌似錯過不少好話題，其中有討論到買房還是租房好，當時我沒針對這一題發言，但老實說我自己曾粗略估算過。
我自己的粗暴算法是：
1. 先不計本金是存款跟房價漲跌
2. 把賣房前的成本及費用來跟房租比較
若是在慕尼黑購買入約可直接入住的二手2房公寓的交易成本(10%房價)，再加上利息及Hausgeld當作每年的費用，大概等同6年的房租。
也就是6年後就算房子以原價賣出，等於是拿回本金也不會吃虧。 第7年起，省下的錢就是估算的房租扣除利息及Hausgeld。那如果房價跌呢？ 嗯…在我有生之年看到的房價跌都有漲回來，然後投資本來就有風險。若你覺得沒法負擔它的風險，那就不要投資房地產，選擇其它更安全的投資工具。
結論：就算現在德國房子又漲了一波，但其實自住的話還是可以買。不過聽到有人分享銀行計算可貸額度的方式，讓我覺得現在的房價真的對於單身者愈來愈不友善呀～～
p.s 德國的二房是台灣的一房一廳
但這2個陽台算是很豪華呀！
買投資房？
講到投資買房出租，就一定得算一下租金報酬率。以慕尼黑來說，要找到租金報酬率高於預3%的已經不太可能。
年化租金報酬率＝ （12個月租金 – 費用）/ （購買金額＋交易費用）
一般都是拿來跟定存利率比
因為現在一個公寓可能都要花30年來還，我自己覺得就當它是個抗通澎的保值品，但不需要把錢全都放在房產上，買的金額更要量力而為。房地產是個保守的投資商品，比它好的投資工具還有更多。
這裡有一篇頭期款影響年化報酬率的文章供參考： 拆解房東收入，租金多少才算合理？ 大體來說，是初期投入成本愈高，年化報酬率就愈低。貸的愈多就是槓桿開愈大，才會有較高的報酬率。
若是要買來投資，會建議跟銀行談到低於2% 的每月還款比例(Tilgungsrate)，雖然利率也會更高，但這樣投報率才會高。利息在稅務上可抵費用，拿到的租金收益則可以做更多的投資。不過有聽說投資房銀行會要求更高的自備款，所以說天下沒有白吃的午餐。哈哈 ～～
無論怎麼操作，想清楚自己的風險承受度，看是要自住或投資，這都會影響到貸款的設計。因為每個貸款方案都是根據個人不同的狀況而擬定。
趕快還貸款？
以前不想負債的我也會這麼覺得，但重拾股票投資後慢慢改變了想法。目前的利率超低，其實若找到投資工具可以高於利率，那麼並不需要急著還錢。反倒可以留現金去投資滾出更大的利潤，再把賺到錢一部分還貸款。
若是房子出租時，利息的部分還可以在報稅時拿來抵租金收入，太早還完反而可惜呀！
絕對要用錢滾錢才會快，若可以做到年化報酬率10%，那就不那麼急著去還款。指數型ETF跟股票都是不錯的工具，但股票投資並不是穩賺不賠，所以還是要考慮下跌的風險。
但若你只是把錢房著什麼都不做，若就拿去還款吧！德國新政策是單一銀行戶頭超過5萬就要收錢，那麼放著的錢不僅打不敗通澎，還會被扣錢呀！
就算是認為還房貸是在存錢，但房產的變現要時間，並沒有股票跟現金來得流通。要記得手邊一定要有足夠的現金來應付生活中的變化，6～12月的緊急備用金是絕對需要的。
緊急預備金是一筆拿來應付臨時意外狀況的流動資金，這筆錢不能用來投資，只能放在可以隨時取用的地方，最好是活存跟定存，通常會準備「6個月的生活支出」，如果是工作比較不穩定、年齡比較高、家庭成員比較多的人要準備更多，不要心存僥倖，你永遠不會知道意外來的多快，一定要準備緊急備用金
截取自商業周刊文章「預防失業、無薪假⋯緊急預備金多少才夠、要放哪裡比較好？」
找到百分百滿意的物件才出手？
我自己向來不是走深思熟慮風格，完全是感覺得對了就衝的衝動派。XDDD
德國的交易市場最大問題是物件不多，好的物件都是出來很快就被交易走。留超過3周以上的不是售價過度不合理，就是房況有很大的問題。所以清楚知道自己的需求，跟練就看房眼光很重要。私心建議平時有空沒空就去看一下房當練習，才能很快下決定。也不要說想堅持看很多物件後再決定，畢竟很容易過了這個村就沒這店。
在我來說只要沒有符合絕對不能妥協的條件後，那它都是可以考慮出價的，其它錢可解決的問題就不是問題。所以了解自己要的是什麼條件很重要，會加快挑房的速度。不過若我手上現金不足，那麼這些問題就是錢沒法解決的。
聊天房中有人說他朋友看房看了5年，只想找到夢想的房子跟完美的房價，結果拖到現在都還沒買。但老實說除非他每年的加薪比房價漲的快，否則他的購買力在5年後的現在已經更低。因為同樣金額，以前可以買80平方米，現在很可能只剩50平方米。
要記得房子買了還是可以賣的，先買了房搭上車抗個通澎，等找到下一個滿意的房子再把它賣掉就好。如果買賣在同一年，新的價格高於舊的，應該是可以免去投機稅。我只知道大方向，細節則請自己諮詢稅務師，並歡迎回來跟我分享。
銀行只貸給有工作的另一半？
這個我聽過很多，有不少夫妻在買房時會發生因為一方沒收入，所以銀行只貸給有收入的那一房，所以房產合約就只能寫貸款的那一個人。
這個問題我今天總算得到解答～～ 原來在德國誰欠債銀行就只能找合約上的那個名字，自然是讓有收入可以扣到款的人來擔，並不像台灣有夫妻一起貸一起承擔的概念。只能說銀行算得很精的呀！
補充～剛剛一個朋友來跟我分享他們今年買房的經驗。他們是夫妻同在房貸跟合約上，雖然目前是只有一個有收入，另一方是來依親且生了小小孩。但據說銀行有先做背景調查，沒工作的一方其實也是在資訊產業，所以應是看好就算語言能力不足也可以儘快找到工作吧！
Ok就這樣！其他的等我還有想到再來進行補充。