【德國生活】買房?租房?提早還款?非理想房不買?

疫情期間大家少出門,我周邊朋友討論的話題好像變成不是買房就是股市投資,再不來就是換工作。讓我感覺若不在這段時間上進好像就很罪惡呀!最可怕的是因為都沒在出門,今天整理家裡看到以前花錢買的衣服跟東西變得很有壓力,一整個羞愧跟想斷捨離。

然後二個小時前我參加了一個討論主題為”德國買房好投資?”的Clubhause聊天房,發現有好多高手在其中,也獲得了不少的知識。 想說整理一下,我對幾個大家有興趣的話題來分享。

買房還是租房好

我加入得晚,貌似錯過不少好話題,其中有討論到買房還是租房好,當時我沒針對這一題發言,但老實說我自己曾粗略估算過。

我自己的粗暴算法是:

1. 先不計本金是存款跟房價漲跌
2. 把賣房前的成本及費用來跟房租比較

若是在慕尼黑購買入約可直接入住的二手2房公寓的交易成本(10%房價),再加上利息及Hausgeld當作每年的費用,大概等同6年的房租。

也就是6年後就算房子以原價賣出,等於是拿回本金也不會吃虧。 第7年起,省下的錢就是估算的房租扣除利息及Hausgeld。那如果房價跌呢? 嗯…在我有生之年看到的房價跌都有漲回來,然後投資本來就有風險。若你覺得沒法負擔它的風險,那就不要投資房地產,選擇其它更安全的投資工具。

結論:就算現在德國房子又漲了一波,但其實自住的話還是可以買。不過聽到有人分享銀行計算可貸額度的方式,讓我覺得現在的房價真的對於單身者愈來愈不友善呀~~

p.s 德國的二房是台灣的一房一廳

新建案的二房55平方米,比較會把廚房變成開放式,若還是獨立廚房的客廳感覺會小很多。
但這2個陽台算是很豪華呀!

買投資房?

講到投資買房出租,就一定得算一下租金報酬率。以慕尼黑來說,要找到租金報酬率高於預3%的已經不太可能。

年化租金報酬率= (12個月租金 – 費用)/ (購買金額+交易費用)

一般都是拿來跟定存利率比

因為現在一個公寓可能都要花30年來還,我自己覺得就當它是個抗通澎的保值品,但不需要把錢全都放在房產上,買的金額更要量力而為。房地產是個保守的投資商品,比它好的投資工具還有更多。

這裡有一篇頭期款影響年化報酬率的文章供參考: 拆解房東收入,租金多少才算合理? 大體來說,是初期投入成本愈高,年化報酬率就愈低。貸的愈多就是槓桿開愈大,才會有較高的報酬率。

若是要買來投資,會建議跟銀行談到低於2% 的每月還款比例(Tilgungsrate),雖然利率也會更高,但這樣投報率才會高。利息在稅務上可抵費用,拿到的租金收益則可以做更多的投資。不過有聽說投資房銀行會要求更高的自備款,所以說天下沒有白吃的午餐。哈哈 ~~

無論怎麼操作,想清楚自己的風險承受度,看是要自住或投資,這都會影響到貸款的設計。因為每個貸款方案都是根據個人不同的狀況而擬定。

趕快還貸款?

以前不想負債的我也會這麼覺得,但重拾股票投資後慢慢改變了想法。目前的利率超低,其實若找到投資工具可以高於利率,那麼並不需要急著還錢。反倒可以留現金去投資滾出更大的利潤,再把賺到錢一部分還貸款。

若是房子出租時,利息的部分還可以在報稅時拿來抵租金收入,太早還完反而可惜呀!

絕對要用錢滾錢才會快,若可以做到年化報酬率10%,那就不那麼急著去還款。指數型ETF跟股票都是不錯的工具,但股票投資並不是穩賺不賠,所以還是要考慮下跌的風險。

但若你只是把錢房著什麼都不做,若就拿去還款吧!德國新政策是單一銀行戶頭超過5萬就要收錢,那麼放著的錢不僅打不敗通澎,還會被扣錢呀!

就算是認為還房貸是在存錢,但房產的變現要時間,並沒有股票跟現金來得流通。要記得手邊一定要有足夠的現金來應付生活中的變化,6~12月的緊急備用金是絕對需要的。

緊急預備金是一筆拿來應付臨時意外狀況的流動資金,這筆錢不能用來投資,只能放在可以隨時取用的地方,最好活存跟定存,通常會準備「6個月的生活支出」,如果工作比較不穩定、年齡比較高、家庭成員比較多的人要準備更多,不要心存僥倖,你永遠不會知道意外來的多快,一定要準備緊急備用金

截取自商業周刊文章「預防失業、無薪假⋯緊急預備金多少才夠、要放哪裡比較好?」

找到百分百滿意的物件才出手?

我自己向來不是走深思熟慮風格,完全是感覺得對了就衝的衝動派。XDDD

德國的交易市場最大問題是物件不多,好的物件都是出來很快就被交易走。留超過3周以上的不是售價過度不合理,就是房況有很大的問題。所以清楚知道自己的需求,跟練就看房眼光很重要。私心建議平時有空沒空就去看一下房當練習,才能很快下決定。也不要說想堅持看很多物件後再決定,畢竟很容易過了這個村就沒這店。

在我來說只要沒有符合絕對不能妥協的條件後,那它都是可以考慮出價的,其它錢可解決的問題就不是問題。所以了解自己要的是什麼條件很重要,會加快挑房的速度。不過若我手上現金不足,那麼這些問題就是錢沒法解決的。

聊天房中有人說他朋友看房看了5年,只想找到夢想的房子跟完美的房價,結果拖到現在都還沒買。但老實說除非他每年的加薪比房價漲的快,否則他的購買力在5年後的現在已經更低。因為同樣金額,以前可以買80平方米,現在很可能只剩50平方米。

要記得房子買了還是可以賣的,先買了房搭上車抗個通澎,等找到下一個滿意的房子再把它賣掉就好。如果買賣在同一年,新的價格高於舊的,應該是可以免去投機稅。我只知道大方向,細節則請自己諮詢稅務師,並歡迎回來跟我分享。

銀行只貸給有工作的另一半?

這個我聽過很多,有不少夫妻在買房時會發生因為一方沒收入,所以銀行只貸給有收入的那一房,所以房產合約就只能寫貸款的那一個人。

這個問題我今天總算得到解答~~ 原來在德國誰欠債銀行就只能找合約上的那個名字,自然是讓有收入可以扣到款的人來擔,並不像台灣有夫妻一起貸一起承擔的概念。只能說銀行算得很精的呀!

補充~剛剛一個朋友來跟我分享他們今年買房的經驗。他們是夫妻同在房貸跟合約上,雖然目前是只有一個有收入,另一方是來依親且生了小小孩。但據說銀行有先做背景調查,沒工作的一方其實也是在資訊產業,所以應是看好就算語言能力不足也可以儘快找到工作吧!

Ok就這樣!其他的等我還有想到再來進行補充。

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